夢とお金の専門家、シナジーブレインの安田 修です。
不動産投資の話をすると「博打だろう」という反応が一般的なのですが、私は不動産投資は、人生のトータルリスクヘッジに役立つ、優れた投資の一つだと考えています。
背景として
私はサラリーマンの時から、不動産投資をしています。土地も何も無い状態から借入をして、新築のアパート１棟１０室の物件を保有しています。１０室を越えると「事業的規模」なので、副業規定に触れると面倒なので会社には内緒にしていました。バレたら、「相続の関係でちょっと・・・」と言い訳するつもりでした。
不動産投資はれっきとした資産運用の一環であり、インサイダーでも何でもない（不動産物件を審査する部署にいたことはありますが）ので、胸を張って投資をしていれば良いのですが、やはり不動産投資に対する世間の風当たりは厳しいなと感じていました。博打打ち、山師の類いと見られると言っても過言ではないでしょう。
背景には、大きく値動きするし金利変動もある中で、真っ当なサラリーマンがわざわざ借金までして一攫千金を狙う行為をすべきでない、という考え方があるように思います。しかし私は、サラリーマンこそ不動産投資を検討するべきだと、当時から考えていました。
何がリスクなのかを考え直す
まず、不動産投資と聞いて思い付くリスクを列挙しますと、①値下がりリスク、②空室リスク、③火災・事故のリスク、④金利上昇リスク、等々・・・でしょうか。確かにいずれも、本質的なリスクです。私自身、「投資物件で自殺とか、殺人事件が起きたら大変だよな」というところまで考えが及びました。
①値下がりや②空室のリスクは物件の立地を慎重に検討することである程度は減らすことができ、③火災・事故は保険でほぼカバーできます。私はこの中で本当に怖いのは、実は④金利上昇リスクだと思います。基本的には金利上昇は、不動産価格の下落要因です。
固定金利で借入をして不動産投資ができれば一番良いのですが、一般的に使いやすいアパートローンは変動金利が多いので、金利上昇リスクを取って不動産投資をしている人が多いのが実情ではないでしょうか。と、ここまでは皆さん、検討されるんですよね。
人生の５大リスク
では、人生にはどのようなリスクがあるでしょうか。ここで以前の記事から、人生の５大リスクを思い出して下さい。人生をトータルで考えた場合、先ほどの①〜④のリスクよりも、こちらの方がよっぽど本質的なリスクですよね、というのが私の主張です。
死亡するリスク
まず死亡のリスクですが、私は不動産は究極の生命保険です。通常、不動産投資で借入をする際には団体信用保険という生命保険を付け、本人が死亡した場合にはその保険で借入が全額返済される仕組みになっています。つまり借入が消えて、安定収入が入ってくる投資物件が残るんです。凄く良くできた仕組みだと思います。
働けなくなるリスク
病気や怪我などで働けなくなった場合にも、投資物件は黙ってキャッシュを生み続けます。当然、賃貸収入＞元利払いでキャッシュを生む投資をしていることが前提です。一部屋や二部屋空いたところで、キャッシュフローはプラスになる物件を選ぶことが大切です。私が投資をした３年前は、新築でもそういう物件がありました。
一時的に働けなくなって収入が減ったとしても、投資物件から毎月１０万円でもキャッシュが入り続けるということは、精神衛生上も相当プラスになると思います。
長生きするリスク
長生きする「リスク」は高まる一方で、もはや年金は当てになりませんから、これからは自分で年金を作る必要があります。不動産投資とは、年金そのものであると言えるでしょう。借入金の返済が終わった後も、長期に渡ってキャッシュを生み続けます。物件は老朽化しますから、建て替えるか売却するか、少し頭は使いますが。
会社を辞めるリスク
会社を辞める場合も、上記の働けなくなるリスクと同様に考えることができます。ポイントは、会社を辞めてしまえば借入をすることはできず、サラリーマンの「借入余力」を使って投資をしておくことです。比較的安全にレバレッジを効かせられる投資対象が、不動産だというわけです。
ハイパーインフレのリスク
私は日本という国家が破綻するの際には、ハイパーインフレが起きると思います。これは大幅な金利上昇を伴うので、不動産投資で完全にヘッジできるわけではありません。ただ、現預金で持っているのとは違い、インフレに合わせて価格が上がる不動産を持っていることで、インフレの影響を相殺することができます。
結論として
不動産投資というのは危険な博打のように見えて、人生全体のリスクを管理するという発想を持った場合、非常に効果的なリスクヘッジ手段だと私は考えます。異なるベクトルのリスクとリスクをぶつけて全体的なリスクを減らすという考え方です。
株式投資も外貨投資も、起業でさえも、うまく使えば人生全体のリスクを減らすことに役立ちます。詳しくはワークショップでお話しします（笑）それでは、また。
